Договор аренды квартиры в Украине: 7 ошибок и налоги

Эта статья – для собственника, который сдаёт квартиру, и для того, кто её снимает. Разбираем то, что решает результат: какие условия должны быть в договоре, когда не обойтись без нотариуса, сколько на самом деле придётся отдать государству и на каких мелочах стороны теряют деньги.

Аренда или наём: почему в законе другое слово

В жизни говорят «аренда квартиры». Гражданский кодекс то же самое называет наймом жилья. Это не две разные вещи и не два разных документа – просто бытовое слово и слово из закона. Поэтому название вверху листа, «Договор аренды квартиры» или «Договор найма жилья», ни на что не влияет: действуют одни и те же нормы, и ни один суд не скажет, что вы «назвали неправильно».

Сдавать можно квартиру целиком или отдельную комнату, дом или его часть. Жильё должно быть пригодным для проживания – это требование закона, а не пожелание. Нанимателем может быть и физическое лицо, и компания, но с важным ограничением: если наниматель – фирма, она вправе использовать квартиру только для проживания людей. Устроить там офис по договору найма жилья не получится. Если же помещение нужно под офис или магазин, это уже аренда нежилого помещения – о ней отдельная статья «Аренда помещения для ФЛП: у кого брать и какие налоги».

Нотариус: нужен или нет (однозначный ответ)

Короткий ответ такой. Договор аренды квартиры, заключённый менее чем на три года, удостоверять у нотариуса не нужно – хватает простого письменного договора, подписанного сторонами. Договор на три года и больше нотариального удостоверения требует обязательно, и дополнительно право пользования квартирой регистрируют в Государственном реестре вещных прав.

Теперь откуда берётся путаница, из-за которой в интернете пишут противоположные вещи. В кодексе об этом говорят две разные нормы. Статья 811 Гражданского кодекса написана именно про жильё и требует только письменной формы, а отдельно называет нотариальное удостоверение обязательным лишь для аренды жилья с выкупом – это особый вид договора, когда наниматель постепенно выкупает квартиру в собственность. Увидев эту статью, легко сделать вывод «нотариус не нужен никогда». Но есть вторая норма – статья 793 Гражданского кодекса, и она касается найма здания или иного капитального сооружения и их отдельной части. Квартира – это и есть отдельная часть дома. По этой статье договор на три года и больше подлежит нотариальному удостоверению, а следующая статья 794 добавляет к этому государственную регистрацию права пользования. Тот же трёхлетний порог повторяет и Закон о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, прямо называя договоры найма отдельной части здания, заключённые на срок не менее трёх лет.

То есть противоречия здесь нет: письменная форма – базовое требование к любому договору найма жилья, а срок в три года включает дополнительное требование. Именно поэтому подавляющее большинство договоров аренды квартиры в Украине заключается на 11 месяцев или на год-два: так стороны сознательно остаются ниже порога и не тратятся на нотариуса.

Срок: почему молчание стоит пять лет

Срок вы устанавливаете сами. Но если в договоре его нет – а в коротких шаблонах из интернета его часто нет, – срабатывает статья 821 Гражданского кодекса: договор считается заключённым на пять лет. Не на год, не «до первого требования», а именно на пять. И это не формальность: попросить человека освободить квартиру «потому что я передумал» вы уже не сможете, основания для досрочного выселения закон перечисляет отдельно и они ограничены.

Есть ещё одна деталь, о которой стоит знать именно собственнику. Договор до одного года закон называет краткосрочным наймом, и к нему не применяется часть правил – в частности о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок. Если же договор длиннее года, то по истечении срока арендатор имеет такое преимущественное право, и чтобы не продолжать с ним отношения, вы должны письменно предупредить его об отказе не позднее чем за три месяца. Не предупредили и человек не съехал – договор автоматически считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Что обязательно должно быть в договоре

Описание квартиры и проверка того, кто сдаёт

В договоре должны быть адрес, площадь, количество комнат, этаж и документ, на основании которого квартира принадлежит собственнику. Арендатору стоит до подписания посмотреть выписку из Государственного реестра вещных прав – это открытая информация, и она показывает, кто настоящий собственник и нет ли на квартире ареста. Если договор подписывает не собственник, а родственник или риелтор, нужна доверенность. Если квартиру сдаёт человек, который сам её снимает, нужно письменное согласие собственника на поднаём – без него такая схема рискованна для обоих.

Плата, повышение цены и коммунальные

Пропишите сумму, число месяца и способ оплаты. Отдельно – может ли плата меняться в течение срока. Это принципиально: без такого условия поднять цену в одностороннем порядке вы не сможете, даже если рынок пошёл вверх. Если хотите застраховаться от курса, механизм пересчёта должен быть в тексте договора, а не в устной договорённости – для этого есть отдельная редакция, Договор аренды квартиры с привязкой к курсу доллара.

Коммунальные платежи – отдельный блок, и именно он даёт больше всего бытовых ссор. Напишите, кто за что платит, по каким показателям, кто передаёт показания поставщикам и что происходит с долгом, если арендатор съехал. И обязательно зафиксируйте цифры на счётчиках в день заезда – в акте, а не «запомнили».

Люди, животные и ремонт

Перечислите поимённо, кто будет жить в квартире, и договоритесь, что изменение состава жильцов согласовывается с собственником – именно так это прописано в редакции Договор аренды квартиры с депозитом и перечнем жильцов. Договоритесь о животных – это вторая по частоте причина конфликтов после денег, и для такого случая есть отдельная редакция, Договор аренды квартиры с правом держать домашних животных. Пропишите, можно ли делать ремонт и кто его оплачивает, можно ли сверлить стены, можно ли пускать гостей с ночёвкой. Всё, о чём вы не договорились на берегу, потом решается на эмоциях.

Задаток, аванс и депозит: в чём разница

Здесь путаются почти все, а разница измеряется реальными деньгами. Разберём на одной ситуации: вы договорились о квартире, дали собственнику 10 000 гривен вперёд, а через неделю одна из сторон передумала.

Аванс – это просто предварительная оплата. Передумал кто-то из вас – деньги возвращаются, и на этом всё. Никто никого не наказывает. Ваши 10 000 просто вернутся назад.

Задаток – это уже деньги с характером: они одновременно и часть оплаты, и наказание за срыв договорённости. Если передумал тот, кто дал задаток (арендатор), – деньги остаются у собственника. Если передумал тот, кто получил (собственник), – он возвращает задаток и добавляет столько же сверху. То есть в нашем примере арендатор теряет 10 000, а собственник в зеркальной ситуации отдаёт 20 000.

А теперь главное, из-за чего люди проигрывают эти деньги. Статья 570 Гражданского кодекса говорит прямо: если в документе не написано, что сумма является задатком, она считается авансом. Не «на усмотрение суда», не «в зависимости от обстоятельств» – автоматически авансом. Поэтому расписка «получил 10 000 гривен за квартиру» никогда не сработает как задаток, что бы стороны ни имели в виду. Слово должно быть в тексте.

Депозит – а это вообще не юридический термин. В законе такого слова нет. То, что все называют депозитом, – это обеспечительная сумма на случай испорченного имущества или неоплаченной коммуналки, и работает она ровно так, как вы её опишете в договоре. Если не описали – считайте, что это просто лишняя предоплата, которую придётся вернуть полностью, даже если арендатор сломал шкаф.

Если вы хотите именно задаток с его «штрафным» действием, берите редакцию, где это условие уже сформулировано юридически корректно, – Договор аренды квартиры (предусмотрен задаток).

Налоги: сколько отдавать и как платить меньше

Если вы сдаёте как физическое лицо

С арендной платы уплачивается налог на доходы физических лиц по ставке 18% и военный сбор по ставке 5%. Вместе – 23%. Порядок описывает пункт 170.1 Налогового кодекса, а ставку военного сбора устанавливает переходный раздел того же кодекса. Обратите внимание: 5%, а не 1,5% – ставку подняли, и статьи, которые до сих пор пишут «19,5%», просто устарели. С аренды 15 000 гривен в месяц государству идёт 3 450 гривен.

Почему налог платите вы, а не арендатор

Это зависит от того, кто именно снимает квартиру, и логика простая. Налоговый агент – это тот, кого закон обязывает удержать налог с выплаты и самому перечислить его государству. Такую обязанность закон возлагает на бизнес: если квартиру у вас арендует ФЛП или компания, они удержат налог при выплате, и вы получите сумму уже «чистой». Но арендатор без статуса предпринимателя налоговым агентом не является: он не ведёт налогового учёта и не отчитывается за выплаченные суммы. Поэтому обязанность переходит к тому, кто получает доход, то есть к вам.

Практически это означает вот что: вы сами считаете налог, сами платите его ежеквартально – в течение 40 календарных дней после окончания квартала – и раз в год подаёте декларацию об имущественном состоянии и доходах, где показываете весь полученный доход. Это не наказание и не исключение для аренды, а общее правило для доходов, полученных от лица, которое не является налоговым агентом.

Если зарегистрироваться ФЛП: 6% вместо 23%

Это законный и распространённый способ платить меньше. ФЛП на третьей группе единого налога платит 5% единого налога от дохода плюс 1% военного сбора – вместе 6% вместо 23%. На той же аренде в 15 000 гривен это 900 гривен вместо 3 450.

Но сравнивать надо честно, потому что у ФЛП есть расходы, которых у физического лица нет:

• ЕСВ за каждый месяц. Единый социальный взнос – 22% от базы, и если база меньше минимальной зарплаты, взнос считается от минимальной зарплаты. Начисляется он за каждый месяц, а уплачивается раз в квартал – до 20 числа месяца, следующего за кварталом, – и платить нужно даже за те месяцы, когда квартира стояла пустой. Важно знать: право предпринимателей не платить ЕСВ за себя, действовавшее с начала полномасштабного вторжения, приостановлено и на 2025, и на 2026 год, поэтому в 2026-м взнос уплачивается на общих основаниях. Именно ЕСВ и съедает часть экономии, поэтому выгода от ФЛП тем больше, чем выше арендная плата.
• Ограничение по площади. Подпункт 291.5.3 Налогового кодекса прямо запрещает быть на едином налоге тем, кто сдаёт жилые помещения общей площадью более 400 квадратных метров. Для одной квартиры это не проблема, но если вы сдаёте несколько объектов – посчитайте суммарную площадь.
• Группа имеет значение. Вторая группа дешевле, но она позволяет предоставлять услуги только населению и другим плательщикам единого налога. То есть сдать квартиру компании на общей системе налогообложения ФЛП второй группы не может – для такого арендатора нужна третья группа.
• Отчётность и дисциплина. Декларации, книга учёта доходов, расчётный счёт, а за просрочку – штрафы. Это несложно, но это регулярная работа или деньги бухгалтеру.

Ориентир простой: если вы сдаёте одну квартиру за скромную сумму, разница между 23% и 6% может не перекрыть ЕСВ и хлопоты с отчётностью. Если арендная плата заметная или квартир несколько – ФЛП обычно выгоднее. Перед регистрацией стоит посчитать оба варианта на своих цифрах и сверить актуальный размер минимальной зарплаты, потому что именно от неё зависит минимальный ЕСВ.

Семь ошибок, которые стоят денег

1. Нет акта приёма-передачи. Это главный документ в споре. Без него вы не докажете, в каком состоянии была квартира в день заезда и что именно пропало или сломалось. Акт составляют на два листа за пять минут, а без него проигрывают десятки тысяч.
2. Не указан срок. Закон дописывает пять лет, и выселить арендатора «потому что я передумал» вы уже не сможете.
3. Деньги названы просто «депозитом». Если не написано, что это задаток, это аванс – с совершенно другими последствиями при срыве договорённости.
4. Не зафиксированы показания счётчиков. Спор о коммуналке возникает почти всегда, когда цифры в день заезда никуда не записали.
5. Не проверено, кто сдаёт. Деньги можно отдать человеку, который сам снимает эту квартиру и не имеет права передавать её дальше.
6. Договор на три года и больше без нотариуса. Такой договор не отвечает требованию закона о форме, и в случае спора это серьёзная проблема.
7. Проигнорирован налог. Собственник рассчитывает, что «никто не узнает», а арендатор-предприниматель тем временем уже показал арендную плату в своих расходах, или нотариус подал сведения в налоговую.

Частые вопросы

Готовый договор аренды квартиры

Всё, о чём шла речь выше, должно быть не в голове, а в тексте договора: точное описание квартиры, срок с учётом порога трёх лет, порядок платы и её возможного повышения, обеспечительная сумма с условиями возврата, коммунальные платежи, перечень жильцов и основания досрочного выезда. Отдельно – акт приёма-передачи с перечнем имущества и показаниями счётчиков, без которого договор не защищает ни одну из сторон.

Базовый пакет в формате Word построен именно так: предмет и характеристики квартиры, срок действия, арендная плата и порядок расчётов, обеспечительный платёж с условиями возврата, оплата коммунальных услуг, права и обязанности сторон, ответственность и порядок расторжения. К нему идут три приложения – акт приёма-передачи, перечень переданного имущества и условия пользования коммунальными услугами.

Если нужен отдельный механизм, в каталоге есть соответствующие редакции: с привязкой к курсу доллара, с пересмотром арендной платы и перечнем жильцов, с разрешением на животных, для посуточной сдачи и отдельно – под нотариальное удостоверение.