Коротко
- Арендовать помещение ФЛП может у другого ФЛП, у обычного физического лица или у компании. От этого зависит главное – кто и как платит налог с арендной платы.
- Арендуете у физлица без статуса ФЛП – вы налоговый агент: с каждой выплаты удерживаете 18% налога на доходы и 5% военного сбора и перечисляете их в бюджет.
- Арендодатель – ФЛП, сдающий помещение в рамках своей предпринимательской деятельности: налог с арендной платы вы не удерживаете, если он предоставил копию документа о государственной регистрации.
- Договор на три года и больше удостоверяет нотариус, а право пользования регистрируют в Государственном реестре вещных прав. Более короткий договор достаточно подписать в письменной форме.
Эта статья – для предпринимателя, который ищет офис, склад, кабинет или торговое помещение, и для собственника, готового его сдать. Разбираем, у кого арендовать, что записать в договоре, когда нужен нотариус и как не получить налоговых претензий из-за чужого дохода.
Чем аренда помещения для бизнеса отличается от аренды жилья
Для квартиры в Гражданском кодексе есть отдельные правила найма жилья. Помещение под бизнес – офис, магазин, склад, кабинет – подчиняется общим правилам найма и статьям кодекса о найме зданий и других капитальных сооружений. На практике разница заметна.
Самый наглядный пример – срок. Если в договоре найма жилья срок не указан, закон считает договор заключенным на пять лет. С нежилым помещением наоборот: по статье 763 Гражданского кодекса договор без срока считается заключенным на неопределенный срок, и каждая сторона может отказаться от него в любое время, письменно предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок предупреждения. Для арендатора, который вложился в ремонт и вывеску, это реальный риск. Об аренде квартиры – отдельный разбор: Договор аренды квартиры в Украине: 7 ошибок и налоги.
У кого ФЛП может арендовать помещение
Юридически арендовать можно у любого, кто вправе распоряжаться помещением. Но от того, кто стоит по другую сторону договора, зависит, появятся ли у вас налоговые обязанности.
| Арендодатель | Кто платит налог с арендной платы | Что делаете вы |
|---|---|---|
| ФЛП | Сам арендодатель – в рамках своей системы налогообложения | Платите полную сумму, если аренда – его предпринимательская деятельность и он предоставил копию документа о регистрации |
| Физлицо без статуса ФЛП | Вы удерживаете налог с каждой выплаты как налоговый агент | Удерживаете 18% и 5%, платите в бюджет при выплате, отражаете суммы в отчетности |
| Украинская компания | Компания – сама, по своей системе налогообложения | Платите по счету, ничего не удерживаете |
Ниже – что стоит за каждой строкой этой таблицы.
Арендодатель – тоже ФЛП
Самый простой вариант. Пункт 177.8 Налогового кодекса прямо говорит: тот, кто выплачивает предпринимателю доход от его предпринимательской деятельности, не удерживает налог на доходы, если предприниматель предоставил копию документа о своей государственной регистрации. Поэтому попросите выписку из реестра еще до первой оплаты и храните копию вместе с договором.
Стоит проверить и группу единого налога арендодателя. Первая группа разрешает только розничную торговлю на рынках и бытовые услуги населению, так что сдавать помещение бизнесу в ее рамках нельзя. Вторая группа оказывает услуги только плательщикам единого налога и населению – если вы на общей системе, арендодатель второй группы вам не подходит. А ФЛП, сдающий нежилые помещения общей площадью более 900 квадратных метров, не может быть плательщиком единого налога первой-третьей групп. Формально это проблемы арендодателя, но именно они потом приводят к проверкам и расторгнутым договорам.
Для такой пары сторон есть готовая редакция – Договор аренды нежилого помещения между ФЛП, где обе стороны уже вписаны как предприниматели.
Арендодатель – физлицо без ФЛП
Здесь меняется все. Подпункт 170.1.2 Налогового кодекса делает налоговым агентом собственника недвижимости именно арендатора. А налоговый кодекс считает налоговым агентом и предпринимателя – независимо от того, на какой системе налогообложения он работает. То есть обязанность есть и у ФЛП на едином налоге.
В деньгах это 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора с каждой выплаты. Пример: по договору аренда 20 000 гривен в месяц. Вы удерживаете 3 600 гривен налога и 1 000 гривен сбора, а собственник получает на руки 15 400.
Есть еще нюанс. Налог считают с арендной платы по договору, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, если ваша громада установила и обнародовала минимальную стоимость аренды квадратного метра до начала года. Если не установила – база равна сумме в договоре.
Арендодатель – компания
Компания платит налоги со своего дохода сама, по своей системе налогообложения. Вы просто платите по счету и ничего не удерживаете. Это касается украинской компании. Если же помещение сдает иностранная компания, арендная плата – ее доход с источником в Украине, и вы удерживаете 15% налога (пункт 141.4.2 Налогового кодекса), если международный договор не предусматривает иного. Главное здесь – убедиться, что договор подписывает человек с полномочиями и что помещение действительно принадлежит компании или она вправе передавать его в субаренду.
Что обязательно прописать в договоре
Закон задает общую рамку, но большинство споров возникает не из-за нарушения закона, а потому что стороны чего-то не записали. Вот что должно быть в тексте обязательно:
- Помещение. Адрес, площадь, этаж, документ, на основании которого арендодатель им владеет. Если вместе с помещением передается мебель или оборудование – отдельный перечень.
- Для чего помещение. Целевое назначение: офис, склад, магазин, кабинет. От этого зависит, какие разрешения вам понадобятся и за что арендодатель сможет расторгнуть договор.
- Плата и ее изменение. Сумма, срок оплаты и способ. Если ничего не сказано, плату вносят ежемесячно. Чтобы плату можно было пересматривать в течение срока, это нужно предусмотреть в договоре – закон прямо это допускает. Иначе изменить цену можно по согласию сторон в той же письменной форме, например Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, или через суд в случаях, предусмотренных законом. А если по причинам, за которые вы не отвечаете, пользоваться помещением стало существенно сложнее, вы вправе требовать уменьшения платы.
- Коммунальные платежи. Кто заключает договоры с поставщиками и как учитываются расходы на содержание помещения. Если арендодатель – ФЛП, здесь есть важный нюанс, о нем – отдельный раздел ниже.
- Ремонт. По закону текущий ремонт делает арендатор, капитальный – арендодатель, если договор не говорит иначе. Хотите другого распределения – пропишите его.
- Субаренда. Передать помещение другому можно только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом, и срок субаренды не может быть дольше срока аренды. Для такой ситуации есть отдельный Договор субаренды нежилого помещения.
- Срок и продление. Арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. О своем намерении он должен сообщить арендодателю до окончания срока – в срок, определенный договором, а если его нет, в разумный срок. Если же стороны не договорились о плате и других условиях, это право прекращается. А если после окончания срока вы продолжаете пользоваться помещением и арендодатель в течение месяца не возражает, договор считается возобновленным на тот же срок.
Полезный совет
Еще до подписания попросите свежую выписку из реестра вещных прав на недвижимое имущество и сверьте фамилию и адрес. Подписывает не собственник, а представитель – нужна доверенность. Если помещение вам сдает тот, кто сам его арендует, нужно согласие его арендодателя на субаренду. Помещение еще в ремонте, а договориться нужно сейчас – зафиксируйте условия заранее: Предварительный договор аренды нежилого помещения.
Коммунальные платежи, если арендодатель – ФЛП
Привычная схема «аренда плюс отдельный счет за коммуналку» создает для ФЛП-арендодателя два риска.
Первый касается электроэнергии. Закон «О рынке электрической энергии» называет поставкой любую продажу электроэнергии, включая перепродажу, а поставлять ее потребителям могут только электропоставщики с лицензией (статья 56 этого закона). Арендодатель, который оплачивает свет за здание, а потом отдельным счетом «продает» его арендатору, рискует, что такой счет расценят как перепродажу электроэнергии.
Второй – налоговый, и касается любых коммунальных. Для ФЛП на едином налоге доходом являются деньги, полученные в течение налогового периода, а компенсации коммунальных услуг в перечне сумм, которые в доход не входят (пункт 292.11 Налогового кодекса), нет. То есть такая «компенсация» – не транзит, а доход, с которого платится единый налог и который учитывается в годовом лимите группы.
Как сделать правильно – три рабочих варианта:
- Прямые договоры арендатора с поставщиками. Для тепла, воды и вывоза отходов закон о жилищно-коммунальных услугах разрешает быть потребителем не только собственнику, но и лицу, которое с согласия собственника пользуется помещением. Электроэнергию в нежилом помещении этот закон не регулирует: для нее правила розничного рынка предусматривают схему «основной потребитель – субпотребитель», когда арендатор покупает электроэнергию по собственному договору поставки, а собственник здания заключает с оператором системы распределения договор о совместном использовании сетей. Есть ли для вашего помещения отдельный учет и готов ли собственник к такой схеме – выясните до подписания аренды.
- Коммунальные включены в арендную плату. Собственник закладывает расходы на содержание помещения в фиксированную сумму. Для арендатора это предсказуемо, для арендодателя – один платеж без отдельных счетов за ресурсы.
- Арендная плата из постоянной и переменной части. Если расходы сильно колеблются по сезонам, договор может установить, что плата состоит из двух частей, и прописать, как считается переменная. Размер платы и порядок ее изменения стороны определяют сами – так говорит статья 762 Гражданского кодекса. Важно, чтобы это была именно арендная плата по договору, а не отдельный счет «за свет».
Полезный совет
Если коммунальные входят в арендную плату, перечислите в договоре, какие именно услуги в нее включены и что будет, если потребление резко вырастет. Так вы избежите спора, когда придет зимний счет за отопление.
Когда нужны нотариус и государственная регистрация
Договор аренды здания или его части закон требует заключать письменно. Устный договор от этого не станет недействительным, но доказать его условия в суде свидетелями не получится. Дальше все решает срок. По статье 793 Гражданского кодекса договор, заключенный на срок от трех лет, нужно удостоверить у нотариуса, а по статье 794 право пользования таким помещением еще и регистрируют в государственном реестре. Исключение касается только государственного и коммунального имущества – там нотариус нужен, если договор заключен на срок более пяти лет, а право пользования по договору, заключенному на электронном аукционе, не регистрируют.
Если обязательного нотариуса пропустили, последствие жесткое: по статье 220 Гражданского кодекса такой договор ничтожен. Суд может признать его действительным, только если стороны согласовали все существенные условия, договор уже начали исполнять, а одна из сторон уклонилась от нотариуса. Рассчитывать на это не стоит. Поэтому, если планируете долгую аренду, либо идите к нотариусу, либо сознательно заключайте договор на срок до трех лет.
Важно
Срок аренды по закону начинает идти со дня подписания акта приема-передачи помещения, если договор не устанавливает иное. И заканчивается аренда тоже актом – с момента подписания акта возврата договор прекращается. Без этих двух листов невозможно доказать ни дату начала, ни состояние помещения на входе и на выходе.
Как оформить аренду: 3 шага
Налоги: что нужно знать арендатору-ФЛП
Если арендодатель – предприниматель, предоставивший копию документа о регистрации, или украинская компания, налоговых обязанностей из-за аренды у вас не возникает. Они появляются только тогда, когда вы платите обычному физическому лицу. Порядок такой:
- Начисляете арендную плату за месяц.
- Удерживаете из нее 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора.
- Перечисляете налог в бюджет одновременно с выплатой собственнику.
- Отражаете выплаченный доход и удержанный налог в налоговом расчете, который подает налоговый агент.
Важно
До первой оплаты решите, какую сумму вы вписываете в договор: ту, из которой будете удерживать налог, или ту, которую собственник хочет получить на руки. Разница – почти четверть суммы, и именно она определяет, сколько на самом деле будет стоить аренда.
Типичные ошибки
- Аренда у физлица без удержания налога. Обязанность налогового агента остается за вами, даже если собственник обещал задекларировать доход сам.
- Нет копии документа о регистрации ФЛП-арендодателя. Именно она подтверждает, почему вы не удерживали налог.
- Отдельные счета «за коммуналку» от ФЛП-арендодателя. Поставлять электроэнергию закон разрешает лицензированным поставщикам, а для единщика такая компенсация – еще и облагаемый доход.
- Нет акта приема-передачи. Непонятно, с какой даты считать срок и в каком состоянии вы получили помещение.
- Не указан срок. Договор считается заключенным на неопределенный срок, и арендодатель может отказаться от него, предупредив за три месяца, даже если вы только что сделали ремонт.
- Долгий договор без нотариуса. Если срок от трех лет, а удостоверения нет, договор ничтожен, и защитить свои права по нему очень сложно.
- Субаренда без согласия арендодателя. Закон прямо дает арендодателю право требовать расторжения договора.
Частые вопросы
Да, закон это разрешает. Но тогда ФЛП становится налоговым агентом арендодателя и сам удерживает и платит налог с каждой выплаты. Если же арендодатель зарегистрирован как ФЛП и сдает помещение в рамках своей деятельности, удерживать налог не нужно – достаточно копии документа о его регистрации.
Плательщиком является собственник помещения, но 18% налога и 5% сбора удерживает и перечисляет арендатор-ФЛП – при выплате арендной платы. Собственник получает сумму уже без налога. Выплату и удержанный налог арендатор отражает в налоговом расчете, который подает как налоговый агент.
Да, если срок – три года или дольше; тогда еще и регистрируют право пользования. Для более короткого договора достаточно письменной формы, хотя удостоверить его у нотариуса по желанию тоже можно – закон это разрешает.
Продажу электроэнергии закон относит к деятельности лицензированных поставщиков, поэтому отдельный счет «за свет» от арендодателя рискуют расценить как перепродажу. К тому же для единщика полученная компенсация является доходом, с которого платится налог. Безопаснее, когда арендатор заключает прямые договоры с поставщиками или когда коммунальные уже включены в арендную плату.
Может. Ограничения групп единого налога касаются того, кому и какие услуги вы оказываете, а не того, где вы работаете. Если же ФЛП второй группы сам сдает помещение, то только плательщикам единого налога или населению.
Только с согласия арендодателя, если договор или закон не устанавливают иное. Срок субаренды не может быть дольше срока основного договора аренды. К договору субаренды применяются те же правила, что и к аренде, а передача помещения без разрешения дает арендодателю право требовать расторжения основного договора.
Готовый договор для аренды между ФЛП
Если обе стороны – предприниматели, базовый договор аренды нежилого помещения содержит ключевые условия, о которых шла речь выше: описание помещения и целевое назначение, арендную плату за квадратный метр с ежемесячным безналичным расчетом, пеню за просрочку, оплату коммунальных услуг арендатором напрямую поставщикам, депозит, порядок пересмотра платы с предупреждением за 30 дней, распределение капитального и текущего ремонта, запрет субаренды без письменного согласия, возврат помещения по акту и преимущественное право арендатора на продление.
Пункт о коммунальных в шаблоне уже построен по схеме прямых договоров: арендатор оплачивает услуги напрямую поставщикам, а если отдельного учета нет – стороны определяют расчеты дополнительным соглашением, в том числе включением стоимости услуг в арендную плату. К договору прилагаются три приложения: перечень имущества, передаваемого вместе с помещением, правила пользования и акт приема-передачи. Документ рассчитан на простой письменный договор. Если заключаете его на три года и больше, удостоверьте у нотариуса. Для отдельных объектов – склада, гаража, киоска, спортивного зала – в каталоге есть специальные редакции: Договоры аренды коммерческих помещений.
Готовые документы
Договор аренды нежилого помещения между ФЛП
Word-файл с готовым пакетом документов. Проверенный юристами шаблон.
Посмотреть документ