Коротко
- Договір до трьох років – достатньо підписати на папері, нотаріус не потрібен. Договір на три роки і більше – обов’язково до нотаріуса, плюс реєстрація права користування в реєстрі.
- Не написали строк – закон сам зробить договір п’ятирічним. Це стаття 821 Цивільного кодексу.
- Здаєте як фізична особа без реєстрації ФОП – віддаєте 23% (18% податку на доходи + 5% військового збору). Здаєте як ФОП на єдиному податку – 6% (5% + 1%), але ще й ЄСВ за кожен місяць.
- Якщо орендар не має статусу підприємця, податок рахуєте і платите ви самі – щокварталу.
Ця стаття – для власника, який здає квартиру, і для того, хто її знімає. Розбираємо те, що вирішує результат: які умови мають бути в договорі, коли не обійтися без нотаріуса, скільки насправді доведеться віддати державі і на яких дрібницях сторони втрачають гроші.
Оренда чи найм: чому в законі інше слово
У житті кажуть «оренда квартири». Цивільний кодекс те саме називає наймом житла. Це не дві різні речі й не два різні документи – просто побутове слово й слово із закону. Тому назва вгорі аркуша, «Договір оренди квартири» чи «Договір найму житла», ні на що не впливає: діють ті самі норми, і жоден суд не скаже, що ви «назвали неправильно».
Здавати можна квартиру цілком або окрему кімнату, будинок або його частину. Житло має бути придатним для проживання – це вимога закону, а не побажання. Наймачем може бути і фізична особа, і компанія, але з важливим обмеженням: якщо наймач – фірма, вона має право використовувати квартиру тільки для проживання людей. Влаштувати там офіс за договором найму житла не вийде. Якщо ж приміщення потрібне під офіс чи магазин, це вже оренда нежитлового приміщення – про неї окрема стаття «Оренда приміщення для ФОП: у кого брати і які податки».
Нотаріус: потрібен чи ні (однозначна відповідь)
Коротка відповідь така. Договір оренди квартири, укладений менш ніж на три роки, посвідчувати в нотаріуса не потрібно – вистачає простого письмового договору, підписаного сторонами. Договір на три роки і більше нотаріального посвідчення вимагає обов’язково, і додатково право користування квартирою реєструють у Державному реєстрі речових прав.
Тепер звідки береться плутанина, через яку в інтернеті пишуть протилежні речі. У кодексі про це говорять дві різні норми. Стаття 811 Цивільного кодексу написана саме про житло і вимагає лише письмової форми, а окремо називає нотаріальне посвідчення обов’язковим тільки для оренди житла з викупом – це особливий вид договору, коли наймач поступово викуповує квартиру у власність. Побачивши цю статтю, легко зробити висновок «нотаріус не потрібен ніколи». Але є друга норма – стаття 793 Цивільного кодексу, і вона стосується найму будівлі чи іншої капітальної споруди та їхньої окремої частини. Квартира – це і є окрема частина будинку. За цією статтею договір на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а наступна стаття 794 додає до цього державну реєстрацію права користування. Той самий трирічний поріг повторює і Закон про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, прямо називаючи договори найму окремої частини будівлі, укладені на строк не менш як три роки.
Тобто протиріччя тут немає: письмова форма – базова вимога до будь-якого договору найму житла, а строк у три роки вмикає додаткову вимогу. Саме тому переважна більшість договорів оренди квартири в Україні укладається на 11 місяців або на рік-два: так сторони свідомо лишаються нижче порогу і не витрачаються на нотаріуса.
Корисна порада
Хочете довгі стосунки з орендарем, але не хочете нотаріуса – укладіть договір на два роки з умовою про продовження на новий строк. Поріг рахується за строком конкретного договору, а не за тим, скільки років людина фактично прожила у квартирі. І навпаки: якщо вам потрібна максимальна надійність – нотаріальне посвідчення можна зробити добровільно за будь-якого строку, закон це прямо дозволяє. Для походу до нотаріуса є окрема редакція договору з потрібними додатками, Договір оренди квартири для нотаріального посвідчення.
Строк: чому мовчання коштує п’ять років
Строк ви встановлюєте самі. Але якщо в договорі його немає – а в коротких шаблонах з інтернету його часто немає, – спрацьовує стаття 821 Цивільного кодексу: договір вважається укладеним на п’ять років. Не на рік, не «до першої вимоги», а саме на п’ять. І це не формальність: попросити людину звільнити квартиру «бо я передумав» ви вже не зможете, підстави для дострокового виселення закон перелічує окремо і вони обмежені.
Є ще одна деталь, про яку варто знати саме власнику. Договір до одного року закон називає короткостроковим наймом, і до нього не застосовується частина правил – зокрема про переважне право наймача укласти договір на новий строк. Якщо ж договір довший за рік, то після спливу строку орендар має таке переважне право, і щоб не продовжувати з ним відносини, ви маєте письмово попередити його про відмову не пізніше ніж за три місяці. Не попередили і людина не з’їхала – договір автоматично вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.
Що обов’язково має бути в договорі
Опис квартири і перевірка того, хто здає
У договорі має бути адреса, площа, кількість кімнат, поверх і документ, на підставі якого квартира належить власнику. Орендарю варто до підписання подивитися витяг з Державного реєстру речових прав – це відкрита інформація, і вона показує, хто справжній власник і чи немає на квартирі арешту. Якщо договір підписує не власник, а родич або ріелтор, потрібна довіреність. Якщо квартиру здає людина, яка сама її знімає, потрібна письмова згода власника на піднайм – без неї така схема ризикована для обох.
Плата, підвищення ціни і комунальні
Пропишіть суму, число місяця й спосіб оплати. Окремо – чи може плата змінюватися протягом строку. Це принципово: без такої умови підняти ціну в односторонньому порядку ви не зможете, навіть якщо ринок пішов угору. Якщо хочете застрахуватися від курсу, механізм перерахунку має бути в тексті договору, а не в усній домовленості – для цього є окрема редакція, Договір оренди квартири з прив’язкою до курсу долара.
Комунальні платежі – окремий блок, і саме він дає найбільше побутових сварок. Напишіть, хто за що платить, за якими показниками, хто передає покази постачальникам і що відбувається з боргом, якщо орендар з’їхав. І обов’язково зафіксуйте цифри на лічильниках на день заїзду – в акті, а не «запам’ятали».
Люди, тварини і ремонт
Перелічіть поіменно, хто житиме у квартирі, і домовтеся, що зміна складу мешканців узгоджується з власником – саме так це прописано в редакції Договір оренди квартири з депозитом і переліком мешканців. Домовтеся про тварин – це друга за частотою причина конфліктів після грошей, і для такого випадку є окрема редакція, Договір оренди квартири з правом тримати домашніх тварин. Пропишіть, чи можна робити ремонт і хто його оплачує, чи можна свердлити стіни, чи можна пускати гостей з ночівлею. Усе, про що ви не домовилися на березі, потім вирішується на емоціях.
Завдаток, аванс і депозит: у чому різниця
Тут плутаються майже всі, а різниця вимірюється реальними грошима. Розберемо на одній ситуації: ви домовилися про квартиру, дали власнику 10 000 гривень наперед, а через тиждень одна зі сторін передумала.
Аванс – це просто попередня оплата. Передумав хтось із вас – гроші повертаються, і на цьому все. Ніхто нікого не карає. Ваші 10 000 просто повернуться назад.
Завдаток – це вже гроші з характером: вони одночасно і частина оплати, і покарання за зрив домовленості. Якщо передумав той, хто дав завдаток (орендар), – гроші залишаються у власника. Якщо передумав той, хто отримав (власник), – він повертає завдаток і додає стільки ж зверху. Тобто у нашому прикладі орендар втрачає 10 000, а власник у дзеркальній ситуації віддає 20 000.
А тепер головне, через що люди програють ці гроші. Стаття 570 Цивільного кодексу говорить прямо: якщо в документі не написано, що сума є завдатком, вона вважається авансом. Не «на розсуд суду», не «залежно від обставин» – автоматично авансом. Тому розписка «отримав 10 000 гривень за квартиру» ніколи не спрацює як завдаток, хай би що сторони мали на увазі. Слово має бути в тексті.
Депозит – а це взагалі не юридичний термін. У законі такого слова немає. Те, що всі називають депозитом, – це забезпечувальна сума на випадок зіпсованого майна чи несплаченої комуналки, і працює вона рівно так, як ви її опишете в договорі. Якщо не описали – вважайте, що це просто зайва передоплата, яку доведеться повернути повністю, навіть якщо орендар зламав шафу.
Важливо
Найчастіша помилка з грошима виглядає так: орендар віддає «два місяці плюс депозит» однією сумою, і в договорі стоїть один рядок. При виїзді починається суперечка, за що саме утримали гроші. Розпишіть трьома окремими рядками: плата за перший місяць, плата за останній місяць (якщо берете наперед) і забезпечувальна сума з чітким переліком – за що утримується, у який строк повертається і хто фіксує пошкодження. Одна відповідь на ці три питання економить місяці нервів.
Якщо ви хочете саме завдаток із його «штрафною» дією, беріть редакцію, де ця умова вже сформульована юридично коректно, – Договір оренди квартири (передбачено завдаток).
Податки: скільки віддавати і як платити менше
Якщо ви здаєте як фізична особа
З орендної плати сплачується податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% і військовий збір за ставкою 5%. Разом – 23%. Порядок описує пункт 170.1 Податкового кодексу, а ставку військового збору встановлює перехідний розділ того ж кодексу. Зверніть увагу: 5%, а не 1,5% – ставку підняли, і статті, які досі пишуть «19,5%», просто застаріли. З оренди 15 000 гривень на місяць державі йде 3 450 гривень.
Чому податок платите ви, а не орендар
Це залежить від того, хто саме знімає квартиру, і логіка проста. Податковий агент – це той, кого закон зобов’язує утримати податок із виплати й самому перерахувати його державі. Такий обов’язок закон покладає на бізнес: якщо квартиру у вас орендує ФОП або компанія, вони утримають податок при виплаті, і ви отримаєте суму вже «чистою». Але орендар без статусу підприємця податковим агентом не є: він не веде податкового обліку і не звітує за виплачені суми. Тому обов’язок переходить до того, хто отримує дохід, тобто до вас.
Практично це означає ось що: ви самі рахуєте податок, самі платите його щокварталу – протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу – і раз на рік подаєте декларацію про майновий стан і доходи, де показуєте весь отриманий дохід. Це не покарання і не виняток для оренди, а загальне правило для доходів, отриманих від особи, яка не є податковим агентом.
Якщо зареєструватися ФОП: 6% замість 23%
Це законний і поширений спосіб платити менше. ФОП на третій групі єдиного податку сплачує 5% єдиного податку від доходу плюс 1% військового збору – разом 6% замість 23%. На тій самій оренді 15 000 гривень це 900 гривень замість 3 450.
Але порівнювати треба чесно, бо у ФОП є витрати, яких у фізичної особи немає:
- ЄСВ за кожен місяць. Єдиний соціальний внесок – 22% від бази, і якщо база менша за мінімальну зарплату, внесок рахується від мінімальної зарплати. Нараховується він за кожен місяць, а сплачується раз на квартал – до 20 числа місяця, що настає за кварталом, – і платити треба навіть за ті місяці, коли квартира стояла порожня. Важливо знати: право підприємців не сплачувати ЄСВ за себе, яке діяло з початку повномасштабного вторгнення, зупинено і на 2025, і на 2026 рік, тому у 2026-му внесок сплачується на загальних підставах. Саме ЄСВ і з’їдає частину економії, тому вигода від ФОП тим більша, чим вища орендна плата.
- Обмеження по площі. Підпункт 291.5.3 Податкового кодексу прямо забороняє бути на єдиному податку тим, хто здає житлові приміщення загальною площею понад 400 квадратних метрів. Для однієї квартири це не проблема, але якщо ви здаєте кілька об’єктів – порахуйте сумарну площу.
- Група має значення. Друга група дешевша, але вона дозволяє надавати послуги лише населенню та іншим платникам єдиного податку. Тобто здати квартиру компанії на загальній системі оподаткування ФОП другої групи не може – для такого орендаря потрібна третя група.
- Звітність і дисципліна. Декларації, книга обліку доходів, розрахунковий рахунок, а за прострочення – штрафи. Це не складно, але це регулярна робота або гроші бухгалтеру.
Орієнтир простий: якщо ви здаєте одну квартиру за скромну суму, різниця між 23% і 6% може не перекрити ЄСВ і клопіт зі звітністю. Якщо орендна плата помітна або квартир кілька – ФОП зазвичай вигідніший. Перед реєстрацією варто порахувати обидва варіанти на своїх цифрах і звірити актуальний розмір мінімальної зарплати, бо саме від неї залежить мінімальний ЄСВ.
Корисна порада
Якщо ви йдете до нотаріуса, майте на увазі: нотаріус зобов’язаний повідомити податкову про посвідчений договір оренди нерухомості. Це не привід уникати нотаріуса – це привід визначитися з податками до підписання, а не після листа з податкової.
Сім помилок, які коштують грошей
- Немає акта приймання-передачі. Це головний документ у спорі. Без нього ви не доведете, у якому стані була квартира на день заїзду і що саме зникло чи зламалося. Акт складають на два аркуші за п’ять хвилин, а без нього програють десятки тисяч.
- Не вказано строк. Закон дописує п’ять років, і виселити орендаря «бо я передумав» ви вже не зможете.
- Гроші названі просто «депозитом». Якщо не написано, що це завдаток, це аванс – із зовсім іншими наслідками при зриві домовленості.
- Не зафіксовані покази лічильників. Спір про комуналку виникає майже завжди, коли цифри на день заїзду нікуди не записали.
- Не перевірено, хто здає. Гроші можна віддати людині, яка сама знімає цю квартиру і не має права передавати її далі.
- Договір на три роки і більше без нотаріуса. Такий договір не відповідає вимозі закону про форму, і в разі спору це серйозна проблема.
- Проігноровано податок. Власник розраховує, що «ніхто не дізнається», а орендар-підприємець тим часом уже показав орендну плату у своїх витратах, або нотаріус подав відомості до податкової.
Часті запитання
Якщо договір укладено менш ніж на три роки – ні, достатньо письмової форми. Якщо на три роки і більше – так, нотаріальне посвідчення обов’язкове, і додатково реєструється право користування квартирою. За власним бажанням посвідчити договір у нотаріуса можна за будь-якого строку.
Фізична особа без реєстрації ФОП платить 18% податку на доходи і 5% військового збору – разом 23% від орендної плати. ФОП на третій групі єдиного податку платить 5% єдиного податку і 1% військового збору, тобто 6%, але додатково сплачує ЄСВ за кожен місяць.
Залежить від суми оренди. Ставка нижча майже вчетверо, але ЄСВ нараховується за кожен місяць незалежно від того, чи живе хтось у квартирі, і додається звітність. При скромній орендній платі за одну квартиру різниця може виявитися неістотною, при високій або за кількох об’єктів ФОП зазвичай вигідніший. Врахуйте також обмеження: на єдиному податку не можна здавати житло загальною площею понад 400 квадратних метрів.
Договір вважатиметься укладеним на п’ять років – це прямо передбачає стаття 821 Цивільного кодексу. Норма спрацьовує автоматично, окремої згоди сторін для цього не потрібно.
Так. Наймач має право відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши власника за три місяці. Якщо він з’їхав без попередження, власник може вимагати плату за три місяці – але лише за умови, що доведе неможливість здати житло на таких самих умовах іншій людині.
Договір не припиняється: до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця, і орендар живе далі на тих самих умовах. Більше того, при продажу житла наймач має переважне перед іншими особами право його купити. Якщо ви саме купуєте квартиру, перевірте заздалегідь, чи не живе в ній орендар за чинним договором – про це докладно в гайді Самостійна купівля квартири.
Готовий договір оренди квартири
Усе, про що йшлося вище, має бути не в голові, а в тексті договору: точний опис квартири, строк із урахуванням порогу трьох років, порядок плати та її можливого підвищення, забезпечувальна сума з умовами повернення, комунальні платежі, перелік мешканців і підстави дострокового виїзду. Окремо – акт приймання-передачі з переліком майна й показами лічильників, без якого договір не захищає жодну зі сторін.
Базовий пакет у форматі Word побудований саме так: предмет і характеристики квартири, строк дії, орендна плата й порядок розрахунків, забезпечувальний платіж з умовами повернення, оплата комунальних послуг, права та обов’язки сторін, відповідальність і порядок розірвання. До нього йдуть три додатки – акт приймання-передачі, перелік переданого майна та умови користування комунальними послугами.
Якщо потрібен окремий механізм, у каталозі є відповідні редакції: з прив’язкою до курсу долара, з переглядом орендної плати й переліком мешканців, з дозволом на тварин, для подобової здачі та окремо – під нотаріальне посвідчення.
Готові документи
Договір оренди житла (квартири або будинку)
Word-файл з готовим пакетом документів. Перевірений юристами шаблон.
Подивитися документ
Обговорення