Оренда приміщення для ФОП: у кого брати і які податки

Ця стаття – для підприємця, який шукає офіс, склад, кабінет чи торгове приміщення, і для власника, який готовий його здати. Розбираємо, у кого орендувати, що записати в договорі, коли потрібен нотаріус і як не отримати податкових претензій через чужий дохід.

Чим оренда приміщення для бізнесу відрізняється від оренди житла

Для квартири Цивільний кодекс має окремі правила найму житла. Приміщення під бізнес – офіс, магазин, склад, кабінет – живе за загальними правилами найму і за статтями кодексу про найм будівель та інших капітальних споруд. Різниця помітна на практиці.

Найяскравіший приклад – строк. Якщо в договорі найму житла строку немає, закон вважає договір укладеним на п’ять років. Для нежитлового приміщення все навпаки: за статтею 763 Цивільного кодексу договір без строку вважається укладеним на невизначений строк, і кожна сторона може від нього відмовитися в будь-який час, письмово попередивши іншу за три місяці, якщо договір не встановлює іншого строку попередження. Для орендаря, який вклав гроші в ремонт і вивіску, це реальний ризик. Про оренду квартири – окремий розбір: Договір оренди квартири в Україні: 7 помилок і податки.

У кого ФОП може орендувати приміщення

Юридично орендувати можна в будь-кого, хто має право розпоряджатися приміщенням. Але від того, хто саме стоїть по той бік договору, залежить, чи з’являться у вас податкові обов’язки.

Далі – що стоїть за кожним рядком цієї таблиці.

Орендодавець – теж ФОП

Найпростіший варіант. Пункт 177.8 Податкового кодексу прямо каже: той, хто виплачує підприємцю дохід від його підприємницької діяльності, не утримує податок на доходи, якщо підприємець надав копію документа про свою державну реєстрацію. Тому попросіть витяг або виписку з реєстру ще до першої оплати і тримайте копію разом із договором.

Варто глянути і на групу єдиного податку орендодавця. Перша група дозволяє лише роздрібну торгівлю на ринках і побутові послуги населенню, тож здавати приміщення бізнесу в її межах не вийде. Друга група надає послуги тільки платникам єдиного податку та населенню – якщо ви на загальній системі, орендодавець другої групи вам не підходить. А ФОП, який здає нежитлові приміщення загальною площею понад 900 квадратних метрів, не може бути платником єдиного податку першої-третьої груп. Формально це проблеми орендодавця, але саме вони потім стають причиною перевірок і розірваних договорів.

Для такої пари сторін є готова редакція – Договір оренди нежитлового приміщення між ФОП, де обидві сторони вже вписані як підприємці.

Орендодавець – фізична особа без ФОП

Тут змінюється все. Підпункт 170.1.2 Податкового кодексу робить податковим агентом власника нерухомості саме орендаря. А податковий кодекс вважає податковим агентом і підприємця, незалежно від того, на якій системі оподаткування він працює. Тобто обов’язок є і у ФОП на єдиному податку.

У грошах це 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору з кожної виплати. Приклад: за договором оренда 20 000 гривень на місяць. Ви утримуєте 3 600 гривень податку і 1 000 гривень збору, а власник отримує на руки 15 400.

Є ще нюанс. Податок рахують з орендної плати за договором, але не менше за мінімальну суму орендного платежу, якщо ваша громада встановила й оприлюднила мінімальну вартість оренди квадратного метра до початку року. Якщо не встановила – база дорівнює сумі в договорі.

Орендодавець – компанія

Компанія сплачує податки зі свого доходу сама, за своєю системою оподаткування. Ви просто платите за рахунком і нічого не утримуєте. Це стосується української компанії. Якщо ж приміщення здає іноземна компанія, орендна плата – її дохід з джерелом в Україні, і ви утримуєте 15% податку (пункт 141.4.2 Податкового кодексу), якщо міжнародний договір не передбачає іншого. Головне тут – перевірити, що договір підписує людина з повноваженнями, і що приміщення справді належить компанії або вона має право передавати його в суборенду.

Що обов’язково прописати в договорі

Закон дає загальну рамку, але більшість спорів виникає не через порушення закону, а через те, що сторони чогось не записали. Ось що має бути в тексті обов’язково:

• Приміщення. Адреса, площа, поверх, документ, на підставі якого орендодавець ним володіє. Якщо разом із приміщенням передаються меблі чи обладнання – окремий перелік.
• Для чого приміщення. Цільове призначення: офіс, склад, магазин, кабінет. Від цього залежить, які дозволи вам знадобляться і за що орендодавець зможе розірвати договір.
• Плата і її зміна. Сума, строк оплати і спосіб. Якщо нічого не сказано, плату вносять щомісяця. Щоб плату можна було переглядати протягом строку, це треба передбачити в договорі – закон прямо таке допускає. Інакше змінити ціну можна за згодою сторін у тій самій письмовій формі, наприклад Додаткова угода до договору оренди нерухомого майна, або через суд у випадках, які передбачає закон. А якщо з причин, за які ви не відповідаєте, користуватися приміщенням стало істотно складніше, ви маєте право вимагати зменшення плати.
• Комунальні платежі. Хто укладає договори з постачальниками і як враховуються витрати на утримання приміщення. Якщо орендодавець – ФОП, тут є важливий нюанс, про нього – окремий розділ нижче.
• Ремонт. За законом поточний ремонт робить орендар, капітальний – орендодавець, якщо договір не каже інакше. Хочете іншого розподілу – пропишіть його.
• Суборенда. Передати приміщення іншому можна лише за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом, і строк суборенди не може бути довшим за строк оренди. Для такої ситуації є окремий Договір суборенди нежитлового приміщення.
• Строк і продовження. Орендар, який належно виконував свої обов’язки, має переважне право укласти договір на новий строк. Про свій намір він має повідомити орендодавця до закінчення строку – у строк, визначений договором, а якщо його немає, у розумний строк. Якщо ж сторони не домовились про плату й інші умови, це право припиняється. А якщо після закінчення строку ви далі користуєтеся приміщенням і орендодавець протягом місяця не заперечує, договір вважається поновленим на той самий строк.

Комунальні платежі, якщо орендодавець – ФОП

Звична схема «оренда плюс окремий рахунок за комуналку» створює для ФОП-орендодавця два ризики.

Перший стосується електроенергії. Закон «Про ринок електричної енергії» називає постачанням будь-який продаж електроенергії, включаючи перепродаж, а постачати її споживачам можуть лише електропостачальники з ліцензією (стаття 56 цього закону). Орендодавець, який оплачує світло за будівлю, а потім окремим рахунком «продає» його орендарю, ризикує, що такий рахунок розцінять як перепродаж електроенергії.

Другий – податковий, і стосується будь-яких комунальних. Для ФОП на єдиному податку доходом є гроші, отримані протягом податкового періоду, а компенсації комунальних послуг у переліку сум, які до доходу не входять (пункт 292.11 Податкового кодексу), немає. Тобто така «компенсація» – не транзит, а дохід, з якого сплачується єдиний податок і який рахується в річний ліміт групи.

Як зробити правильно – три робочі варіанти:

• Прямі договори орендаря з постачальниками. Для тепла, води та вивезення відходів закон про житлово-комунальні послуги дозволяє бути споживачем не лише власнику, а й особі, яка за згодою власника користується приміщенням. Електроенергію в нежитловому приміщенні цей закон не регулює: для неї правила роздрібного ринку передбачають схему «основний споживач – субспоживач», коли орендар купує електроенергію за власним договором постачання, а власник будівлі укладає з оператором системи розподілу договір про спільне використання мереж. Чи є для вашого приміщення окремий облік і чи готовий власник до такої схеми – з’ясуйте до підписання оренди.
• Комунальні включено в орендну плату. Власник закладає витрати на утримання приміщення у фіксовану суму. Для орендаря це прогнозовано, для орендодавця – один платіж без окремих рахунків за ресурси.
• Орендна плата з постійної і змінної частини. Якщо витрати сильно коливаються за сезонами, договір може встановити, що плата складається з двох частин, і прописати, як рахується змінна. Розмір плати і порядок її зміни сторони визначають самі – так каже стаття 762 Цивільного кодексу. Важливо, щоб це була саме орендна плата за договором, а не окремий рахунок «за світло».

Коли потрібні нотаріус і державна реєстрація

Договір оренди будівлі чи її частини закон вимагає укладати письмово. Усний договір від цього не стане недійсним, але довести його умови в суді свідками не вийде. Далі все вирішує строк. За статтею 793 Цивільного кодексу договір, укладений на строк від трьох років, треба посвідчити в нотаріуса, а за статтею 794 право користування таким приміщенням ще й реєструють у державному реєстрі. Виняток стосується лише державного та комунального майна – там нотаріус потрібен, якщо договір укладено на строк понад п’ять років, а право користування за договором, укладеним на електронному аукціоні, не реєструють.

Якщо обов’язкового нотаріуса пропустили, наслідок жорсткий: за статтею 220 Цивільного кодексу такий договір нікчемний. Суд може визнати його дійсним лише тоді, коли сторони погодили всі істотні умови, договір уже почали виконувати, а одна зі сторін ухилилася від нотаріуса. Розраховувати на це не варто. Тому, коли плануєте довгу оренду, або йдіть до нотаріуса, або свідомо укладайте договір на строк до трьох років.

Як оформити оренду: 3 кроки

Податки: що має знати орендар-ФОП

Якщо орендодавець – підприємець, який надав копію документа про реєстрацію, або українська компанія, податкових обов’язків через оренду у вас не виникає. Вони з’являються лише тоді, коли ви платите звичайній фізичній особі. Порядок такий:

1. Нараховуєте орендну плату за місяць.
2. Утримуєте з неї 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору.
3. Перераховуєте податок до бюджету одночасно з виплатою власнику.
4. Показуєте виплачений дохід і утриманий податок у податковому розрахунку, який подає податковий агент.

Типові помилки

1. Оренда у фізособи без утримання податку. Обов’язок податкового агента лишається за вами, навіть якщо власник обіцяв задекларувати дохід сам.
2. Немає копії документа про реєстрацію ФОП-орендодавця. Саме вона підтверджує, чому ви не утримували податок.
3. Окремі рахунки «за комуналку» від ФОП-орендодавця. Постачати електроенергію закон дозволяє ліцензованим постачальникам, а для єдинника така компенсація – ще й оподатковуваний дохід.
4. Немає акта приймання-передачі. Не зрозуміло, з якої дати рахувати строк і в якому стані ви отримали приміщення.
5. Не вказано строк. Договір вважається укладеним на невизначений строк, і орендодавець може відмовитися від нього, попередивши за три місяці, навіть якщо ви щойно зробили ремонт.
6. Довгий договір без нотаріуса. Якщо строк від трьох років, а посвідчення немає, договір нікчемний, і захистити свої права за ним дуже складно.
7. Суборенда без згоди орендодавця. Закон прямо дає орендодавцю право вимагати розірвання договору.

Часті запитання

Готовий договір для оренди між ФОП

Якщо обидві сторони – підприємці, базовий договір оренди нежитлового приміщення містить ключові умови, про які йшлося вище: опис приміщення і цільове призначення, орендну плату за квадратний метр із щомісячним безготівковим розрахунком, пеню за прострочення, оплату комунальних послуг орендарем напряму постачальникам, депозит, порядок перегляду плати з попередженням за 30 днів, розподіл капітального і поточного ремонту, заборону суборенди без письмової згоди, повернення приміщення за актом і переважне право орендаря на продовження.

Пункт про комунальні в шаблоні вже побудований за схемою прямих договорів: орендар оплачує послуги напряму постачальникам, а якщо окремого обліку немає – сторони визначають розрахунки додатковою угодою, зокрема включенням вартості послуг в орендну плату. До договору йдуть три додатки: перелік майна, що передається разом із приміщенням, правила користування і акт приймання-передачі. Документ розрахований на простий письмовий договір. Якщо укладаєте його на три роки і більше, посвідчте в нотаріуса. Для окремих об’єктів – складу, гаража, кіоску, спортивного залу – у каталозі є спеціальні редакції: Договори оренди комерційних приміщень.