Ексклюзивний договір з ріелтором на продаж нерухомості

Ексклюзивний договір з ріелтором на продаж нерухомості — договір про надання ріелторських послуг, за яким власник доручає агентові продаж об’єкта, а агент на строк дії договору стає єдиною особою, якій цей продаж доручено. Готовий зразок у форматі Word прописує два вузлові моменти: коли в агента виникає право на винагороду і чим доводиться, що покупця привів саме він.

⚖️ Навіщо потрібен ексклюзивний договір з ріелтором

Ріелторська діяльність в Україні не ліцензується, і окремого закону про неї немає, тому захист винагороди агента тримається на тексті самого договору. Шаблон прив’язує право на винагороду до дня, коли власник уклав основний договір із покупцем, незалежно від того, чи скористався він усіма послугами з переліку. Окремий розділ закриває сценарій угоди в обхід агента: якщо об’єкт продано покупцеві, якого привів агент, або пов’язаній із ним особі, винагорода сплачується повністю і названа платою за фактично надані послуги з пошуку покупця, а не штрафною санкцією.

📋 Що регулює договір

• Ексклюзив і його межі — власник не укладає таких самих договорів з іншими агентами, не подає оголошень сам і не показує об’єкт без агента; територію дії вписують окремо.
• Ціна об’єкта — початкова і мінімальна, нижче якої його не пропонують; про іншу ціну агент домовлятися не має права.
• Дванадцять послуг агента — від опису, фотографій і оголошень до переговорів, перевірки документів і супроводу в нотаріуса.
• Покази — кожен оформлюють актом огляду; оригіналів правовстановлюючих документів агент покупцям не передає.
• Винагорода — відсоток від ціни угоди або фіксована сума, строк оплати та межа рекламних витрат, які компенсує власник.
• Угода в обхід — правило діє і на пов’язаних із покупцем осіб, і ще узгоджену кількість місяців після припинення договору.
• Гарантії власника — право власності, відсутність арешту й іпотеки, згода співвласників і подружжя, відомості про зареєстрованих осіб і дітей.
• Фінансовий моніторинг — агент віднесений до суб’єктів первинного фінмоніторингу, тож передбачено ідентифікацію клієнта і право відмовитися від відносин.

🎯 Чим відрізняється ексклюзивний договір з ріелтором від простої домовленості

Ексклюзив тут тримається не на забороні піти: власник має право відмовитися від договору, попередивши агента за узгоджений строк, і розділ про ексклюзивні умови це підтверджує. Тримає договір інше — грошовий наслідок і доказ показу: відмова не звільняє від правил про угоду в обхід, а кожен показ зафіксовано актом із підписом того, хто дивився об’єкт. Друга відмінність — гнучкість: якщо працюєте без ексклюзиву, відповідний розділ просто виключається.

🤝 Коли і з ким укладати

Договір підписують до першого показу — після угоди клієнтові вже немає сенсу його підписувати. Сторони: власник об’єкта чи уповноважена ним особа і суб’єкт, що надає ріелторські послуги, — агентство або приватний агент. Обов’язково заповнюють розмір винагороди, момент виникнення права на неї та строк оплати. Стороною угоди агент не стає, прав на об’єкт не набуває і коштів за нього не приймає.

📦 Що входить у комплект

Готовий шаблон у форматі Word містить договір і 3 додатки:

• Ексклюзивний договір з ріелтором на продаж нерухомості — основний текст із двадцяти двох розділів.
• Додаток №1 — Опис об’єкта нерухомості: характеристики, стан і оснащення, майно, що йде разом з об’єктом, перелік переданих документів.
• Додаток №2 — Акт огляду (показу) об’єкта нерухомості: фіксує, кому й коли показано об’єкт і від кого покупець отримав про нього відомості.
• Додаток №3 — Звіт (акт) про надані ріелторські послуги: таблиці заходів, реклами й показів та розрахунок винагороди.

📄 Формат

Документ — редагований зразок у форматі Word (.docx). У місцях для даних залишені прочерки: реквізити сторін, характеристики об’єкта, ціни, строки, відсоток винагороди. Там, де запропоновано два варіанти умови, стоїть службовий коментар курсивом із підказкою, що залишити; після заповнення його видаляють. Підписати шаблон можна на папері або електронно.

👤 Кому підходить

Агентствам нерухомості та приватним ріелторам, які беруть об’єкт на продаж і хочуть мати підставу вимагати оплату після угоди. Власникам квартир, будинків і ділянок, готовим дати ексклюзив із чіткими межами: погоджена ціна, облік показів і право вийти з договору.

🔗 Пов’язані документи

• Договір купівлі-продажу квартири з додатками (захист Продавця) — коли обрати: це вже сама угода, до якої веде робота агента, у редакції на боці продавця.
• Розписка про отримання коштів за нерухомість — коли обрати: для підтвердження розрахунку за об’єкт на завершальному етапі угоди.
• Договір про проведення незалежної оцінки нерухомого майна — коли обрати: якщо ціну треба підтвердити висновком оцінювача, а не лише аналізом ринку.
• Документи агентства нерухомості: пакет із 5 документів — коли обрати: якщо потрібні обидві гілки роботи, а не лише продаж.